Uw huis verkopen
Een stuk gemakkelijker met een makelaar van de NVM

U hebt ervoor gekozen om de hulp van een NVM-makelaar in te schakelen bij de verkoop van uw woning. Deze informatie zorgt ervoor dat u goed voorbereid het verkoopproces ingaat. Bovendien leest u hierin alles over de vele voordelen van een makelaar die is aangesloten bij de branchevereniging NVM.

De rol van de NVM-makelaar bij het verkoopproces

Stap 1 Duidelijke afspraken maken
Het begint natuurlijk allemaal met een uitgebreid informerend gesprek waarin u met uw NVM-makelaar duidelijk afspraken maakt. Een NVM-makelaar kan u bij de verkoop van begin tot eind begeleiden, Uiteraard met als uiteindelijk doel een vlotte verkoop en een optimaal verkoopresultaat. Als u liever voor een afgeslankte vorm van de dienstverlening kiest, is dat ook mogelijk.
Dit bepaald ook de vergoeding, oftewel de courtage, die hij zal vragen. Uw NVM-makelaar bespreekt graag de verschillende mogelijkheden met u.

Stap 2 De vraagprijs bepalen
Het is belangrijk dat u een goede prijs voor uw woning vraagt. Niet te laag, maar ook niet te hoog. Om tot de juiste prijs te komen, doet uw NVM-makelaar een grondig onderzoek. uiteraard komt hij eerst uw woning inspecteren. hij let dan onder andere op het onderhoud en de technische staat van uw huis. Daarnaast voert hij een kadastrale recherche uit en onderzoekt hij voor welke verkooprijzen soortgelijke woningen in uw straat of buurt zijn verkocht. Maar hij doet nog meer.
Naast de kwaliteit van de woning zelf, kijkt hij namelijk ook naar de ligging en de woonomgeving, de lusten en de lasten, de bijzondere bepalingen en de milieuaspecten. En bij appartementen informeert hij tevens naar de status van de Vereniging van Eigenaars en het Onderhoudsfonds. Ten slotte houdt een makelaar van de BVM bij de bepaling van een verkoopprijs rekening met de marktsituatie: woont u in gewilde wijk en is er veel vraag naar uw type woning? Dit allemaal om te komen tot de prijs waar u het meest bij gebaat bent: een realistische vraagprijs.

Opgelet! Volgens het Burgerlijk Wetboek moet uw woning worden overgedragen ‘vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen met uitzondering van die welke de koper nadrukkelijk heeft aanvaard’. Dit betekent dat u als verkoper uw makelaar en potentiële kopers op de hoogte dient te brengen van bijzondere lasten en beperkingen (zogenaamde ‘rechtsgebreken’). Zoals: een recht van overpad of een huursituatie of andere verplichtingen van de eigenaar die voor de koper van belang kunnen zijn (bijvoorbeeld een bijzonder verbod om een hoge muur of bomen te plaatsen vanwege het uitzicht) of verkoopregulerende bepalingen.
Daarnaast dient u als verkoper uw makelaar en de koper op de hoogte te stellen van feitelijke gebreken aan de woning om problemen achteraf te voorkomen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een kapotte cv-ketel.
U bent overigens niet verplicht om gebreken te melden die de koper met eigen ogen kan zien. Hij heeft immers een onderzoeksplicht. U moet wel eerlijk antwoorden op vragen van de koper.

Stap 3 Het publiciteitsplan opstellen
Goede marketing wordt ook bij woningverkoop steeds belangrijker. Het is niet alleen essentieel dat zo veel mogelijk kopers weten dat uw woning te koop staat, ook de manier waarop dit wordt gecommuniceerd telt. Uw NVM-makelaar weet als geen ander in welke media u met uw woning het beste kan adverteren. De keuzemogelijkheden hierbij zijn legio: van dagblad, huis-aan-huis-bladen, makelaarskranten, speciale tijdschriften en internetsites tot aan regionale tv-zenders.
Daarnaast verzorgt een NVM-makelaar met plezier allerlei promotiemiddelen zoals informatiebrochures, een bord voor in uw tuin of tegel uw gevel, een poster voor uw raam en fotopresentaties in zijn kantoor of in de etalage. Over het maken van de juiste keuze uit al deze middelen hoeft u zich geen zorgen te maken. Op basis van zijn kennis en ervaring stelt een makelaar van de NVM een uitgekiend publiciteitsplan voor u op, volledig afgestemd op uw wensen en uw budget. Vraag de makelaar naar de mogelijkheden.

Wanneer uw woning in de verkoop gaat, wordt deze aangemeld in het NVM-netwerk. Een database waarin het woningaanbod van de ruim 3.600 NVM-makelaars dagelijks wordt geregistreerd. Al deze collega’s zijn dus vrijwel direct op de hoogte van het te koop komen van uw woning, zodat zij ook hun klanten hierover kunnen informeren.

(plaatje)

Stap 4 Het huis verkoopgereed maken
Is alles voor de verkoop van uw huis geregeld, zorg er dan voor dat uw huis er ook netjes bij staat. De kijkers moeten bij uw huis direct het gevoel hebben dat het er prettig wonen is. Een complete verbouwing hoeft u hiervoor niet uit te voeren. Verhelp alleen wel kleine mankementen, zoals een lekkende kraan, een klemmende deur en een raam met een barst. Zorg er daarnaast voor dat de tuin ook uitnodigend uitziet. En houd er rekening mee dat bezoekers achter alle deuren willen kijken.

Stap 5 De bezichtiging begeleiden
Uw NVM-makelaar coördineert en begeleidt de bezichtigingen. Hij is de contactpersoon voor kandidaat-kopers. Zij kunnen bij hem terecht met al hun vragen. op verzoek kan hij hen een informatiemap van uw woning toesturen en een afspraak maken voor een bezichtiging. In overleg met u en de kandidaat-kopers, stelt uw makelaar hiervoor een tijdstip vast.

Opgelet! Zelf hoeft u niet bij een bezichtiging aanwezig te zijn. Het is zelfs beter van niet. Kijkers stellen namelijk vaak meer vragen als u er niet bij bent. Bovendien durven ze meer te zeggen en brengen ze eventuele onduidelijkheden gemakkelijker naar voren.

De bezichtiging biedt uw makelaar een uitgebreid contactmoment met de kandidaat-koper, zodat hij kan achterhalen waarom hij nu juist in dit huis geïnteresseerd is en waar aanvullende vragen liggen. Informatie die belangrijk is voor de strategie in eventuele vervolgfase en uiteraard bij latere onderhandelingen.

Tip! Kloppen potentiële kopers toch direct bij u aan, verwijs ze dan altijd naar uw makelaar. Zo loopt u ook niet het risico dat u andere afspraken maat dan uw makelaar.

Uw makelaar brengt achteraf aan u verslag uit over het resultaat van de bezichtigingen. Sommige makelaars doen dit telefonisch zodat zij direct met u kunnen overleggen, anderen laten een bezichtigingverslag achter in uw huis.

Stap 6 De onderhandelingen voeren
Als het moment daar is om te gaan onderhandelen, kunt u eveneens vertrouwen op uw makelaar van de NVM. En dat is wel zo prettig. Hij kent immers het klappen van de zweep en geeft u advies. Maar let op: u beslist welke stap uw makelaar zet.

Biedingsprocedure Doorgaans maakt u vooraf samen met uw makelaar een keuze voor een biedingprocedure. Er zijn verschillende systemen mogelijk. Bij de meest voorkomende vorm bepaalt u in overleg met de makelaar een vraagprijs voor uw woning.
Uw makelaar brengt u vervolgens op de hoogte als hij een serieus bod heeft ontvangen. U hebt dan drie opties: akkoord gaan, het bod afwijzen of een tegenbod doen. Terwijl u hierover nadenkt, kunnen de bezichtigingen gewoon doorgaan en vertelt uw makelaar eventuele andere geïnteresseerden dat er een bod is gedaan op uw huis. Doet een andere partij ook een bod, dan brengt uw NVM-makelaar u hiervan op de hoogte.

Verwacht de makelaar dat er veel vraag zal zijn naar uw woning, of is tijdens de bezichtigingen gebleken dat er veel geïnteresseerden zijn, dan kan hij u adviseren uw woning via inschrijving te verkopen. Alle partijen wordt dan gevraagd een uiterst bod te doen voor een bepaald tijdstip. U hebt zo in een keer een overzicht van alle mogelijk geïnteresseerden en kunt het meest aantrekkelijke aanbod uitkiezen. (Voor deze biedingprocedure heeft de NVM de Richtlijn Inschrijvingsvoowaarden opgesteld. Uw makelaar kan u hierover uitgebreid informeren.)

Vaak gaat een bod gepaard met zogenaamde ontbindende voorwaarden. Op basis van deze voorwaarden kan de koopovereenkomst worden ontbonden. Een ontbindende voorwaarde is bijvoorbeeld het niet rond kunnen krijgen van de financiering, het niet kunnen verkrijgen van een huisvestigingsvergunning of een negatieve uitkomst van een bouwkundig advies. Naast deze voorwaarden maakt u met de koper ook afspraken over de datum van levering en de zaken die achterblijven in het huis, al dan niet tegen een aanvullende vergoeding. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de gordijnen, de vloerbedekking of bepaalde verlichting.

Opgelet! Een uitgebracht bod kan worden herroepen en indien gewenst worden vervangen door een hoger of lager bod zolang het niet door de andere partij is aanvaard. Een uitzondering hierop is een bod waaraan een tijdslimiet voor de aanvaarding is gekoppeld. Dit kan niet worden herroepen.

Stap 7 De ondertekening van de koopakte
Nadat koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt, stelt uw NVM-makelaar een koopovereenkomst op waarin de gemaakte afspraken schriftelijk worden bevestigd. Als hij de akte zelf heeft ondertekend, vraagt hij u als verkoper en de koper (en diens makelaar) om de akte te ondertekenen. 

Opgelet! Leest u de akte zorgvuldig door en zet pas uw handtekening als alles volgens u juist is weergegeven. Schroom ook niet om uw makelaar om nadere uitleg te vragen als u iets niet duidelijk is.

Nadat u ondertekend hebt, is het aan de kopende partij om de laatste handtekening te zetten. Als alle handtekeningen zijn gezet, is de koopovereenkomst gesloten. De koper ontvangt dan een afschrift van de akte. Vanaf dat moment heeft hij nog drie dagen wettelijk bedenktijd, waarin hij alsnog van de aankoop kan afzien. Eveneens kan het koopcontract nog ontbonden worden op basis van de ontbindende voorwaarden die erin staan. Dit kan echter uiterlijk tot de datum die hiervoor is vastgesteld in de akte.

Stap 8 Naar de notaris
De ondertekende koopakte en alle relevante stukken gaan samen met een kopie van uw rijbewijs of paspoort naar de notaris. Zodra de notaris de koopakte heeft ontvangen, stelt hij een datum en een tijdstip vast voor het ondertekenen van de akte van levering.

Voor de levering krijgt u van de notaris een concept van de leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer altijd of de gegevens hierop kloppen. Houd er daarnaast rekening mee dat de koper vóór levering het recht heeft uw woning te inspecteren om te zien of alles in de afgesproken staat wordt achtergelaten. uw NVM-makelaar begeleidt deze inspectie en kan, indien u dat wenst, voor u de meterstanden opnemen en de verhuizingen van uw nutsvoorzieningen* regelen. Regelt u dit zelf, dan dient u het ingevulde meterstandenformulier van uw leverancier, door beide partijen ondertekend (zowel kopende als verkopende partij), binnen drie dagen na de overdracht terug te sturen.

Vervolgens gaat u met uw makelaar naar de notaris. U bent pas officieel geen eigenaar meer van de woning als u de akte van levering bij de notaris hebt ondertekend en deze is ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Doorgaans ontvangt de nieuwe eigenaar op de leveringsdatum ook de sleutels.

Stap 9 De financiële afwikkeling
Op het tijdstip dat daarvoor is vastgesteld in de leveringsakte, betaalt de koper de koopsom en, als dat van toepassing is, de prijs voor de roerende zaken die u achterlaat. Daarnaast zorgt de notaris voor de afrekening van de zakelijke lasten zoals de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. Maar ook voor de aflossing van de eventuele lopende hypotheek op uw huis en de betaling van de rekening aan uw makelaar. Het saldo dat overblijft, maakt hij over op uw rekening. U ontvangt dit nadat de akte is ingeschreven in het Kadaster (meestal één werkdag na de levering).

Opgelet! Zorg ervoor dat uw hypotheek op tijd wordt opgezegd. Er zijn geldverstrekkers die bij te late opzegging van de hypotheek een boete in rekening brengen. Vraag uw hypotheekadviseur daarom of het verstandig is dat u zelf de opzegging verzorgt of dat de notaris dit voor u doet. Doet u het zelf, zeg dan pas op als de ontbindende voorwaarden van de koper vervallen zijn.

*Niet alle makelaars bieden deze dienst aan. Vraag ernaar bij uw makelaar.

De makelaar van de NVM: ook voor taxaties!
Ook als u een taxatie nodig hebt, kunt u vertrouwen op de kennis en ervaring van een van de makelaars van de NVM. Een taxatie kan nodig zijn in verband met het aanvragen van een hypotheek, een boedelscheiding, het bepalen van een huurwaarde of voor een opgave aan de belastingdienst. Diverse geldverstrekkers zoals banken en verzekeringsmaatschappijen accepteren niet zomaar elke taxatie maar hanteren strikte regels. NVM-leden hanteren bij taxaties het model NVM-taxatierapport dat door alle gangbare geldverstrekkende instelling wordt erkend. Bij elk NVM-kantoor vindt u overigens een makelaar/taxateur die is ingeschreven in het register van de Stihting VastgoedCert, een branchebreed platform dat zich bezighoudt met het certificeren en registreren van de (technische) vakbekwaamheid van makelaars en taxateurs in onroerende zaken.

De NVM Wonen-makelaar, specialist op elke m²
U hebt niet gekozen voor zomaar een makelaar, maar voor een makelaar die aangesloten is bij de NVM. Het NVM-logo is in de loop der jaren uitgegroeid tot een keurmerk van professionaliteit en kwaliteit. NVM-makelaars aangesloten bij de vakgroep Wonen, zijn specialisten die het hele traject van aan- en verkoop van woningen voor u kunnen begeleiden. Ze signaleren, adviseren en bemiddelen van begin tot eind voor u.

Waar staat NVM voor?
De NVM staat voor Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen en bestaat al meer dan honderd jaar. De NVM is actief in alle segmenten van de markt en telt ruim 3.600 leden, waarvan 3.000 woningmakelaars. Om lid te worden van de NVM moet met voldoen aan een aantal eisen. Zo dienen aangesloten leden zich onder meer te houden aan de NVM Erecode, waarin afspraken staan over deskundigheid, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid. Eveneens dienen leden deel te nemen aan de uitwisseling van onroerendgoeddata en de verplichte educatieprogramma’s.

De erecode en onze lidmaatschapseisen vormen voor u als consument een garantie voor de kwaliteit van iedereen NVM-makelaar. Wilt u meer weten over de NVM en bijvoorbeeld de NVM Erecode, kijk dan eens op www.nvm.nl.

De voordelen van de makelaars van de NVM op een rij.

1. Landelijk netwerk van ruim 3.600 NVM-makelaars
Het woningaanbod van ruim 3.600 NVM-makelaars wordt via een landelijk computernetwerk dagelijks geregistreerd in het NVM-netwerk. Uw makelaar kan er dus voor zorgen dat razendsnel alom bekend is dat uw woning te koop staat. Maar daarnaast heeft hij ook direct een compleet overzicht van alle woningen die zijn collega’s aanbieden.

2. Het enorme bereik van www.funda.nl
Met ruim 130.000 bezoekers per dag is www.funda.nl de best bezochte huizensite van Nederland. U vindt er een compleet woningaanbod, zowel als het gaat om reguliere woningen en appartementen, als om nieuwbouwprojecten en huurwoningen. Uw woning op deze site plaatsen kan alleen via een NVM-makelaar.

3. Weten wat er speelt
Makelaars van de NVM zijn als geen ander op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de markt. Ze zijn namelijk aangesloten op het digitale kenniscentrum van de NVM, een zeer gedetailleerd portaal dat hen voorziet van informatie over bijvoorbeeld de waarde van een woning, de buurt waar u wilt gaan wonen en de historie van een huis dat u wilt kopen.

4. Verplicht naar school
De NVM verplicht haar leden jaarlijks hun vakkennis op peil te houden. Door middel van beroepstrainingen en cursussen beschikken zij bijvoorbeeld over actuele kennis van de markt en van de wet- en regelgeving op onroerendgoedgebied.

5. NVM Erecode waarborgt kwaliteit dienstverlening
Om de gezamenlijke kwaliteit te waarborgen, hebben de makelaars van de NVM de NVM Erecode opgesteld. Deze heeft betrekking op de deskundigheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van elk afzonderlijk lid. Zo mag een makelaar van de NVM geen direct of indirect belang hebben bij onroerend goed, niet doen aan oneerlijke concurrentie en nooit de kopende én de verkopende partij dienen in één en dezelfde transactie in verband met belangenverstrengeling.

6. De NVM Huisgarantie tegen verborgen gebreken¹
Met de NVM Huisgarantie verbetert u de verkoopbaarheid van uw woning. Doordat uw woning bouwtechnisch gekeurd wordt door een gerenommeerd bureau, weet de koper van uw woning vooraf welk huis hij koopt. Bovendien is de koper ook nog eens gedurende 12 maanden verzekerd tegen onverwachte verborgen gebreken die niet uit de keuring naar voren zijn gekomen.

7. Uw nutsvoorzieningen verhuizen mee¹
Een uitkomst voor iedereen die gaat verhuizen: het gros van de NVM-makelaars kan u ondersteunen bij het afsluiten van de energie op het oude adres en het nieuwe adres. Wilt u graag van leverancier wisselen? Dan kunnen zij u eveneens van dienst zijn bij het vergelijken van producten en aanbieders. Bovendien assisteert de NVM-makelaar u graag bij het opzeggen van uw bestaande contracten en het aanmelden van nieuwe contracten bij de leverancier van uw keuze.

8. De unieke NVM Rechtsbijstandverzekering¹
De NVM heeft een rechtsbijstandverzekering ontwikkeld voor kopers en verkopers van particuliere onroerende zaken. Deze verzekering geeft aanspraak op rechtsbijstand bij geschillen tussen kopers en verkopers die voortvloeien uit een koop of verkoopovereenkomst van een woning.

9. Zekerheid door beroepsaansprakelijkheid
Alle makelaars van de NVM zijn verzekerd tegen schade ten gevolge van beroepsfouten. En dat is ook in uw belang. Wanneer u een geschil hebt met een NVM-lid en u wordt door de rechter in het gelijk gesteld, kan de makelaar door deze verzekering namelijk de eventueel verschuldigde kosten aan u te betalen.

10. Een luisterend oor bij vragen of klachten
Wie een NVM-makelaar in de arm neemt, kan met vragen of klachten altijd terecht bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM: bel 0900-6060100 (€ 0.15 p/min.) of mail consumentenvoorlichting@nvmorg.nl. Voor ernstige zaken hebben we zelfs tuchtrechtspraak ingesteld. Alle NVM-makelaars zijn hieraan onderworpen. Dit alles om uw belangen te beschermen en de goede naam van de NVM-makelaars in stand te houden.

11. Uw mening telt
Wij hechten veel waarde aan uw mening als klant. Uw ervaringen zijn immers de graadmeter voor de kwaliteit van de dienstverlening van een NVM-lid. De NVM en haar leden horen daarom graag uw reacties op de geleverde diensten. Met deze informatie kan de makelaar van de NVM zijn dienstverlening immers nog beter op zijn klanten afstemmen en dat is natuurlijk ook in uw eigen belang. Meer informatie over het NVM Klanttevredenheidsonderzoek vindt u bij uw NVM-makelaar of op www.nvm.tevreden.nl. 

Afkortingen & begrippen

Afkortingen

Veiligheid voor alles:
• verwijder meubilair waarover de koper in spe zou kunnen struikelen
• onderzoek uw hele huis op dingen die een gevaar kunnen betekenen
• spijker losse tapijtranden vast
• repareer losse leuningen en traproeden
• verwijder oneffenheden in de vloerbedekking

Bijzonder punt van aandacht:
de badkamer
• geef de badkamer een extra schoonmaakbeurt
• repareer lekkende kranen
• verwijder roestplekken
• controleer of de afvoerputjes schoon zijn

Zorg dat de aspirant-koper zich thuis voelt:
• laat de televisie uit
• beperk het gezinsleven tot het absolute minimum
• hoe minder personen er tijdens de rondleiding zijn, hoe beter.
• blijf zoveel mogelijk op de achtergrond, maak uzelf ‘onzichtbaar’
• laat de informatieverstrekking en het onderhandelen aan uw NVM-makelaar over
• laat, voor zover mogelijk, tijdens de rondleiding, geen huisdieren binnen
• praat nog niet over het verkopen van meubilair en andere spullen